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房貸利率"換錨" 樓市運行平穩

關鍵詞 樓市 , 房貸|2019-10-16 09:14:31|來源 金融時報
摘要 “我咨詢過銀行的朋友,房貸利率基本沒什么變化。所以,我還是打算再看看,現在樓市不像原來那么‘火’了,想換的大戶型基本都有比較大的議價空間,應該能省點錢。”對于10月8日開始執行的住...

       “我咨詢過銀行的朋友,房貸利率基本沒什么變化。所以,我還是打算再看看,現在樓市不像原來那么‘火’了,想換的大戶型基本都有比較大的議價空間,應該能省點錢。”對于10月8日開始執行的住房貸款利率新政,計劃改善住房條件的北京居民王女士顯得很淡定。

  與此同時,在采訪了多位房產中介員工和看房客戶后,《金融時報》記者發現,“金九銀十”對購房欲望激發的失效,也從買方那里得到印證。“我們也向客戶說過房貸利率國慶節后要變。不過,和前些年樓市出新政不一樣,現在的政策變化很難左右客戶的想法。不管是一手房還是二手房,節后看房的客戶都不太多,看房的客戶中誠心想買的也少,國慶節我們比較清閑。” 北京市豐臺區某中介經理的這番表述很具代表性。

  上海易居房地產研究院近日發布的《中國LPR房貸利率報告》顯示,10月,其所統計的4個一線城市及7個二線城市的首套房及二套房房貸利率均出現微漲。專家和業內人士普遍認為,在“房住不炒”格局下,房貸利率“換錨”不會改變樓市調控收緊的大方向,樓市仍將保持平穩運行態勢。

  各地新政執行差異顯現

  “現在的房貸利率低,而理財投資收益率又不高,我和身邊的很多朋友都有買房的想法了。”在上海工作的小李說。

  有些出乎意料的是,10月8日后,上海地區部分銀行執行的首套房房貸利率仍然低于新政要求的4.85%的下限標準。根據融360大數據研究院的監測數據,上海地區的中行、農行、交行、華夏銀行等7家銀行首套房房貸利率水平為4.65%,即LPR減20個基點,比原來基準利率的9.5折還低了0.005%;工行、郵儲銀行、招行等11家銀行首套房房貸利率水平為4.85%。郵儲銀行則表示對于其優質客戶有折扣空間。

  10月8日后,新政執行的差異開始顯現。據上述機構數據,在一線城市中,北京和深圳地區調整后的房貸利率水平都符合新規要求,北京地區絕大多數銀行加點后的房貸利率實際水平比較一致,首套為5.40%,比原來高1個基點;二套為5.90%,比之前高2個基點。深圳地區大多數銀行的二套房貸利率水平和上海一樣,按照全國最低下限利率水平5.45%執行,比之前高6個基點;首套房貸利率水平為5.15%,即5年期LPR加30個基點,比之前高0.5個基點。

  此外,北京、上海和深圳地區除了極個別銀行外,全部執行新定價方式,而廣州地區則只有不到半數的銀行開始執行房貸利率新政。事實上,當前4個一線城市的房貸利率水平也符合當地住房金融市場近期變化情況,“因城施策”的樓市格局在此次房貸利率“換錨”中也有所體現。

  而與一線城市相比,在二線城市中,天津、青島、無錫、廈門、石家莊、鄭州等城市的絕大多數銀行已經開始按照LPR方式來報價。不過,報價的規范程度和利率加點仍需要進一步完善。

  “雖然前期有一個多月的過渡期,但目前一線城市尚未部署完畢,二三線城市則可能在利率調整和報價口徑等方面需要更長的過渡時間。” 融360大數據研究院分析師李萬賦表示。

  與當前房貸利率新政出現的差異相似的是,消費者對于此次新政的認識也出現了分化。“現在大多數有購房意向的客戶都很精明。一是過去動輒隔天漲幾十萬元成交、排隊看房等現象基本消失;二是這幾個月政策變化也沒讓樓市像過去一樣跟著‘火’起來,消費者自己心里也有數。所以,像這次的房貸利率變化,我們也是如實向客戶講解。再和客戶說買房投資,客戶也不會買賬。”一位中介員工表示。

  銀行房貸利率“換錨”部署緊鑼密鼓

  “個人住房貸款業務LPR切換事關房地產市場的健康有序發展,招行結合各地方‘因城施策’管理要求,進行個人住房貸款的LPR定價落地,并根據各地房地產調控的導向安排制定差異化的房貸利率政策,整體保持轉換前后利率定價平穩切換。”招行有關負責人表示。

  從LPR利率轉換方案確定、系統改造、貸款合同準備、客戶宣傳服務等方面到分行培訓及推廣安排,9月,在緊鑼密鼓的14天內,招行順利完成了新受理房屋貸款參照LPR為基準利率進行投放。

  國慶節前,在融360大數據研究院監測的35個城市533家銀行分(支)行中,僅有不到十分之一的銀行分支機構提前試行房貸LPR新基準。其中,招行鋪開試點城市最多,除北京、上海、廣州、深圳外,還在寧波、杭州、天津等另外10個二線城市開始試點;工行、農行、郵儲銀行也在部分二線城市提前嘗試按照LPR方式進行報價,但在一線城市表現比較謹慎,沒有提前試點;民生銀行則全國按照4.90%的舊政策執行。

  “即使沒有提前試點,533家銀行房貸利率低于新規下限的數量也已經有所減少。9月底,首套房貸利率水平低于4.85%的銀行減少至14家;二套房貸利率水平低于5.45%的銀行減少至81家。” 李萬賦說。

  隨著新政在節后的正式實施,各家銀行為推進相關工作的展開進行了更為細致的部署。“從當前情況來看,利率基準轉換后實際執行利率水平與原基準利率定價方式下基本相同。工行制定了客戶問答題庫,做好政策宣傳、解釋和咨詢服務。” 工行有關負責人表示,該行按照差別化住房信貸政策引導分行合理確定各期限貸款市場報價利率加點下限。

  建行表示,切實做好業務實施細則制定、借款合同修訂、系統改造升級、員工培訓及政策宣傳、解釋和咨詢服務,相關工作平穩有序進行。

  房貸利率穩中有漲趨勢不變

  從融360大數據研究院發布的最新監測數據來看,房貸利率穩中有漲的趨勢并未發生變化。9月,全國首套房貸款平均利率為5.51%,環比上漲4個基點,相當于相應期限LPR水平加了66個基點;二套房貸款平均利率為5.83%,環比上漲5個基點,相當于加點98個基點,全國房貸利率已經實現4個月連漲。

  綜合來看,各重點城市在采用LPR方式進行報價后,多數銀行房貸利率水平與之前相比保持一致或略有上漲。相比首套房貸款利率2個基點以內的增長區間,二套房貸款利率的漲幅稍大一些,最高為6個基點。

  “未來,在信貸額度緊張和嚴控房價背景下,房貸利率上行趨勢或將延續。而隨著LPR房貸利率新政逐漸鋪開,之前面臨新政上漲壓力但尚未調整的銀行可能會在短期內有新動作,也會進一步帶來所在城市房貸水平的進一步上漲。” 李萬賦表示。

  “目前來看,各地房貸利率水平基本平穩,出現明顯波動的不多,大部分銀行依然正常放款,利率微調。從一二線城市看,目前利率水平相比2019年二季度雖有輕微波動,但80%以上城市依然維持在過去兩年的最低利率水平。” 中原地產首席分析師張大偉認為,在“房住不炒”格局下,市場平穩是主流,房貸利率波動不會大。

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